A abordagem a ser adotada para a Avaliação de Imóveis é altamente influenciada pela natureza do imóvel em questão, a disponibilidade e qualidade das amostras de referência, a finalidade de exploração e outros fatores relevantes.
Na avaliação de instalações como Galpões, por exemplo, é imperativo considerar, em primeiro lugar, a singularidade desses ativos. Mesmo que compartilhem semelhanças em termos de área construída e localização com os dados amostrais coletados, muitas vezes podem diferir em termos de área de terreno, padrão de construção, acabamento, tempo de construção, funcionalidade e outros fatores que impedem uma comparação direta.
Sob essas circunstâncias, para avaliar Galpões, independentemente de serem industriais ou logísticos, a abordagem apropriada é o Método Evolutivo. Isso implica na avaliação separada do terreno e das construções, cuja soma determinará o valor do imóvel após a aplicação do Fator de Comercialização.
Na avaliação do terreno, busca-se referências na região e na proximidade do imóvel avaliado para compilar uma amostra. Essa amostra pode ser constituída por imóveis listados para venda ou aqueles que foram recentemente negociados. No entanto, informações sobre ofertas são tratadas de maneira distinta daquelas relativas a transações recentes.
Pode surgir uma falta de elementos amostrais, conhecida como micronumerosidade, onde a amostra não possui dados suficientes para representar a população. Nessas situações, o avaliador deve recorrer a outras fontes, como terrenos com construções. Para calcular o valor do terreno, o valor das construções é calculado e subtraído do valor de oferta ou transação, chegando ao valor do terreno. Uma vez que a amostra é compilada, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é empregado para comparar atributos dos terrenos amostrais com o imóvel em avaliação, como localização, topografia, frente, proximidade de pontos de interesse, entre outros.
Depois de determinar o Valor do Terreno, o avaliador, com base nas características construtivas e de acabamento observadas durante a vistoria, calculará o Valor da Edificação. Esse valor é o custo para a construção de uma edificação similar, embora não idêntica, que possa substituir a existente em termos de capacidade e funcionalidade. Em seguida, um índice de depreciação é aplicado com base em técnicas e manuais de avaliação, considerando o estado de conservação, vida útil e idade aparente.
A soma do Valor do Terreno com o Valor da Edificação é então ponderada pelo Fator de Comercialização, que, de acordo com a NBR 14.653-2:2011, seção 8.2.4, item (c), deve ser utilizado no Método Evolutivo. Este fator pode variar acima ou abaixo de um, dependendo do contexto econômico de mercado no momento da avaliação.
Concluindo, a Avaliação de Galpões Industriais ou Logísticos demanda uma abordagem complexa que engloba uma variedade de métodos avaliativos. Essa tarefa requer profissionais experientes e qualificados para garantir resultados precisos.
A Avalia-Osasco – Avaliação de Imóveis em Osasco está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios de Osasco, Mairiporã, Itapecerica da Serra, Caieiras, Santana de Parnaíba, Cotia, Itapevi, Diadema, Santo André, São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo, Taboão da Serra, Barueri, Carapicuíba, São Paulo Capital, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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